“房随地走、地随房走”是我国建设用地使用权及其附属建筑物转让、互换、出资或者赠与的基本规则。其设立原因主要在于土地与其附属建筑物在物理空间属性以及权利来源属性层面的不可分割性。其设立目的是有效实现地尽其利，房尽其用的发展原则，并有效实现房地关系的简化明确，保护交易安全。

  现实生活中，因土地房产与公民的生活息息相关，而土地及房产的权利义务在民法体系中又纷繁复杂，因此就会导致房地一体处分、登记、抵押的方式和处分、登记、抵押的范围等在实践中存在一定争议，本文拟结合《民法典》及其相关司法解释的规定，对以上问题进行阐述。

  《民法典》第三百五十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。《民法典》第三百五十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。从文义解释角度来看，两条规定中采用列举方式明确了四种处分方式，即转让、互换、出资、赠与。但需注意的是，房地一体处分原则存在一项例外，即如果建筑物所有权人系通过租赁方式从国家或者建设用地使用权人处取得利用土地的权利，其对土地的正当权源即来源于债权性质的租赁权，而非建设用地使用权，此时则不应适用房地一体处分原则。

  此外，该部分要重点关注的是怎么样确定房地一体处分的范围，分为两方面内容，一方面体现在处分建设用地使用权时，“附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施”的范围怎么样确定；另一方面体现在处分建筑物时，其“占用范围内的建设用地使用权”的范围如何确定。

  关于处分建设用地使用权时，“附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施”的范围，最高院认为，应限于该建设用地使用权不可分离的建筑物、构筑物及其附属设施。而结合实践要求，通过反面角度来看，附着于该土地上的可移动物或者附着于该土地上的新增建筑物则不属于上述范围，即若买受人想要同时取得附着于该土地上的可移动物或新增建筑物，原则上需额外支付相应对价。对于如何界定已经存在的建筑物和新增建筑物，可参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第51条的规定：①土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物的已完成部分，均属于已存在的物筑物；②建设用地使用权设定抵押后，正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物，不属于已存在的建筑物；③续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物，不属于已存在的建筑物。

  关于处分建筑物时，“占用范围内的建设用地使用权”的范围，最高院认为，应以正当使用该建筑物、构筑物及附属设施所必需的土地范围为限。但在理论中，该观点尚存争议，有观点认为，该范围应仅限于建筑物物理范围（建筑物垂直投影面积）内的建设用地使用权；也有观点认为，该范围应包括整宗土地之建设用地使用权，而非限于地上建筑物的物理范围所占建设用地使用权。不过在实践中，对最高院观点的适用更为常见，原因主要在于占用范围内的建设用地使用权有很大的可能是一宗单独所有的建设用地使用权，而多数可能是多方共同享有的建设用地使用权中的份额，特别是在建筑物区分所有的情况下，处分部分建筑物不可能也不应该导致对共同享有的建设用地使用权的处分。此外，在运用最高院观点时，还应注意结合《城乡规划法》《不动产登记暂行条例》以及各地的不动产登记规则，原因主要在于，城乡规划部门审批的规划条件决定了建设用地使用权的商业经济价值，也准确地限定了建设用地使用权的范围及界限，如《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》明确规定：“规划设计条件应当包括：地块面积，土地使用性质，容积率，建筑密度，建筑高度，停车泊位，主要出入口，绿地比例，须配置的公共设施、工程设施，建筑界线，开发期限以及其他要求。”因此，对不动产登记条例以及登记规则的结合能更好确定权利边界。

  此前，我国施行的是对土地使用权和房屋等建筑物所有权分别进行登记的方式，权利人需分别到土地部门及房管部门分别进行登记。目前，我国施行不动产统一登记制度，建设用地使用权与建筑物所有权的登记部门已经合二为一，权利人可一并申请建设用地使用权及建筑物所有权登记。对此，不动产登记条例及登记规范也在程序方面予以了明确，实现了房地一并处分的实体法规则与房地统一登记的程序法规则在法律体系上的一致性。

  如《不动产登记操作规范（试行）》第9.3.1规定，已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因以下情形导致权属发生转移的，当事人能申请转移登记。国有建设用地使用权转移的，其范围内的房屋所有权一并转移；房屋所有权转移，其范围内的国有建设用地使用权一并转移。

  在建筑物区分所有的情况下，《不动产登记暂行条例实施细则》第36条亦规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”

  《民法典》第397条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”《民法典》第398条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”可见，房地一体的抵押规则与处分规则无二，且即使当事人之间仅约定抵押房屋的，其占用范围内建设用地使用权视为一并抵押，反之亦然，这是基于法律规定而非当事人意思设定的抵押。

  对此，《全国法院民商事审判工作会议纪要》予以进一步明确，即“仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能会产生两个抵押权的冲突问题。基于‘房地一体’规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《物权法》第199条的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记。应予注意的是，根据《物权法》第200条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。”

  此外，还需注意两方面问题，一方面，新增建筑物虽然与房地一体的处分规则相同不属于“房地一体”抵押的范围，但对于新增建筑物在处分时仍应适用“房地一体”规则，以防止“房地分离”的后果，也即在实现建设用地使用权抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，只是新增建筑物的所得价款，抵押权人无优先受偿权。

  另一方面，违法建筑物的抵押不适用“抵押效力自动延及”规则。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第49条的规定，违法建筑物的抵押问题，分为以下两种情形：（1）以违法建筑物抵押的，抵押合同无效，但是一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外。由于抵押合同无效，故既使违法建筑物所占用的建设用地使用权是合法的，也不存在“抵押效力自动延及”至建设用地使用权的可能。也就是说，建筑物违法的情况下，以建筑物设定抵押无效，主张建设用地使用权抵押单独有效也是不成立的。（2）以合法的建设用地使用权依法设立抵押，如土地上存在违法建筑物，抵押有效，但是抵押效力不能自动延及至地上的违法建筑物。

  关于房地一体规则在强制执行程序中的适用，原则上把握好“查封一体”以及“处置一体”两个概念即可。但在享有建设工程价款优先受偿权的执行案件中，需格外的注意在执行评估环节对建设用地使用权价值以及建筑物本身价值的拆分评估。

  原因在于，根据现行司法观点，建设工程价款优先受偿权仅及于建筑物本身，而不应及于建设用地使用权的价值。若未在评估环节中进行拆分，那么法院在拍卖成功后将无法确定享有优先受偿权的具体债权金额，导致执行无法推进的境地，同时也可能面临享有“房地一体”抵押权的银行提出的执行异议，导致承包方获偿期限的延长。在(2019)最高法执监470号案中，最高院对此也明确认定：“在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。本案涉案房地产经过拍卖后，宝业公司以8568万元价格竞买，对于拍卖款中属于土地使用权的部分，应当由杭州银行优先受偿。鉴于该部分款项数额不清，由上海二中院重新依法确定后，由宝业公司和杭州银行分别优先受偿。”

  《建设项目工程总承包合同（示范文本）（GF-2020-0216）使用指南》编委

  曾就职于某A股上市建筑工程国有企业，现专注于基础设施建设、房地产、建设工程等领域法律服务，拥有丰富的建设工程领域诉讼和仲裁经验