土地开发流程一般应用在土地开发中，是为了补充耕地而进行开发未利用的土地，土地开发流程 其中也包含不同的重点，本专题主要为你讲述土地一级开发流程的相关事项。

  对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

  土地一级开发需要遵照一定的流程才能使得土地价值得以发挥。土地二级开发的典型就是房地产开发，即土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。那么土地一级开发、二级开发流程分别是怎样的?

  土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

  从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体设计的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。

  根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历史，当前土地一级开发的开发模式主要有五种：

  第一，割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发。这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度没办法掌控、保障。尽管国家三令五申强调，今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发，再进入土地市场，但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。这是无可奈何的事情，在缺乏大额保证资金的情况下，很多制度是苍白的。

  第二，指婚式（即五统一）：成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发，好处是政府收益相对丰厚，缺点是政府需要大量铺垫资金，开发进度慢，没钱的地方玩不起，更等不起。

  第三，招亲式：政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在真实的操作中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包，也可以发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另一种叫“生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种，在惠州市政府与中信深圳集团一级开发合作中，政府作出了土地增值收益全部归中信的承诺。

  第四，新城公司式：直接成立新的城区公司垄断一级开发经营，好处是政府主导，缺点是与市场脱节，甚至滋生腐败。

  第五，借壳上市式：目前国内土地证券仍为空白，可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发，借壳上市融资，其缺点是政府容易陷入被动。如香港华润曾经操作的10平方公里海南石梅湾项目采用的就是这一形式。

  土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产证券交易市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

  城市土地一级市场是指城市土地所有者将土地使用权在一定期限让与城市土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者与土地使用

  者之间的经济关系。我国城市土地归国家所有，政府是城市土地一级市场惟一的供给者，所以城市土地一级市场是一种垄断性市场。

  城市土地证券交易市场是指城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让予其他土地使用者而形成的市场，反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。与一级市场不同，证券交易市场土地供给者不是惟一的，所以城市土地证券交易市场是一种竞争性市场。

  答：房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的 市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级 市场是由国家垄断的场。

  答：房地产证券交易市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。房地产证券交易市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场。

  答：房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房 地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进人流通领域进行交 易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。

  一级土地是指依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地（或称一宗地）的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的土地内容；

  二级土地是经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，由村委会发包的土地，或者是以其他形式（招标、拍卖、公开协商）承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩，或者以土地流转形式承包的土地；

  土地一级市场即土地使用权出让市场，是指土地所有者将从土地所有权中分离出来的土地使用权让渡给土地使用者的行为，它体现的是土地所有者与使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。进入土地一级市场的国有土地使用权主要有二种，即政府征用农村集体所有土地为国有土地的土地使用权和依法收回的国有土地使用权。土地一级市场的交易方式主要有行政划拨、出让、作价出资或入股、国有土地租赁等。

  土地证券交易市场是指出让土地使用权的转让或再转让，它体现的是土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。进入土地证券交易市场的国有土地使用权主要是出让土地使用权。土地证券交易市场的交易方式主要有转让、出租、抵押三种。

  3月23日，北京市人民政府发布公告，决定由北京城市副中心管理委员会在城市副中心规划范围及拓展区（不含亦庄新城通州部分）约812平方公里区域内，行使统筹调配保障性住房、征收集体所有土地批准等17项市级行政权力。

  土地使用证多是开发商办理的；开发商办理的顺序是先办理好土地证总证、也叫大证，之后根据购房者房屋所占面积的大小准备好办理小证的材料递交土管部门，土管部门受理审批后出具各购房者小土地证；购房者个人比较省心；

  1、购房者在办好房权证后，携带身份证、房产证、土地证总证复印件、合同、房屋的契税发票等材料原件及复印件，到土管部门申请办理土地证；

  2、开发商在出售完商品房后，把土地证总证面积根据购房者的房屋所占面积数据分割多个小证数据；土管部门工作人员受理后进入审批程序；因办房权证已经缴纳契税等费用，只需缴纳登记费（工本费）即可。

  1、一级和二级的开发区别在于资质上的不同。级别越高对于资质的要求就越高，比如说工作人员工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

  2、可以承担的项目范围不同，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。

  1、需要由原土地所有者或使用者，在相关部门同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

  3、通过土地预审的项目，根据项目的性质制定实施方案。开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

  5、如果开发项目涉及农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，需要依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

  一:任务:省及各市、县政府授权的土地储备整理机构，将政府或土地管理部门通过依法收回、收购、置换、征用等方式取得的土地，统一纳入政府土地储备库，根据土地利用总体规划和城市规划，按照土地供应计划，统一实施整理开发后，再由政府统一供应的行政行为。

  二 省、市、县土地管理部门下设的土地储备整理机构，受省和市县政府委托实施建设用地储备整理工作，负责对纳入政府土地储备库的土地实施统一开发整理、土地供应的前期准备等日常具体业务。

  三建设用地储备整理可以利用金融信贷资金实施。各级土地管理部门应规范建设用地储备整理的管理，进一步拓宽建设用地储备整理资金来源。我就是国土局的，整理中心和我们隔壁，主要是搞土地前期工作，具体你可看上面。单位还不错，国家每年都拨付很多款项。平时也比较忙，不过单位一般人都比较多。

  一、农用地转用、土地征收建设项目用地预审 (一)、申报材料 1、建设项目用地预审申请报告 2、项目可行性研究报告(指工业建设项目用地) 3、项目用地平面布置图 (二)、办事程序

  土地一级市场即土地使用权出让市场，是指土地所有者将从土地所有权中分离出来的土地使用权让渡给土地使用者的行为，它体现的是土地所有者与使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。进入土地一级市场的国有土地使用权主要有二种，即政府征用农村集体所有土地为国有土地的土地使用权和依法收回的国有土地使用权。土地一级市场的交易方式主要有行政划拨、出让、作价出资或入股、国有土地租赁等。

  土地证券交易市场是指出让土地使用权的转让或再转让，它体现的是土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。进入土地二级市场的国有土地使用权主要是出让土地使用权。土地二级市场的交易方式主要有转让、出租、抵押三种。

  土地一级开发整理是指国家对土地进行计划补充耕地量和耕地保有量的具体安排。

  土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到相应的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

  土地一级整理是指通过采取各种措施，对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生态条件和生态环境的行为。

  2、到建委、建设厅申请房地产资质第一部分,房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。第二部分,行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。

  5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

  3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

  6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等有关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

  8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。

  9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

  3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对有关专业内容和范围进行审查。

  4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建筑设计企业缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》(副本)。

  2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。

  3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审核检查,核发《建筑工程项目施工许可证》。

  六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项:由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:

  (3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

  4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

  1、建筑工程质量监督站(机构)对建筑设计企业提供的竣工验收报告进行备案审查。

  3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及别的需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关法律法规对有关专业内容和范围进行验收。规划部门依据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。

  4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程建设项目竣工综合验收备案证明;不符合规定标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。第三部分房地产项目权属初始登记阶段

  (9)根据有关法律法规应当提交的别的文件。以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限,各地根据真实的情况,会有不同的差异。各个程序的办理时间,绝大部分都少于15天,一般在7天内。