最近，经常听到很多朋友抱怨，原来比较好做的土地一级开发业务，在财综4号文、土储专项债、棚改专项债出台后，已无业务机会了。其实，如果去仔细品读当前政策规定，就会发现土地一级开发还是有很多市场机会的，只是散乱在不同的政策法规中。这里给大家系统性地梳理当前有效的土地一级开发政策，并对土地一级开发市场机会进行深入解读。

  土地一级开发是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

  按照国民经济与社会持续健康发展规划、城市总体设计、土地利用总体设计和城市土地储备供应计划要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开对外招标的方式确定一级开发主体；获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、投融资，并未二级开发商（单纯房屋开发）服务。

  说到土地储备，财政部印发的《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔2017〕62号）对土地储备做出如下定义：土地储备，是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理规划利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

  事实上，“土地一级开发”这个概念，多出现在一些地方性法规中，如《北京市土地一级开发暂行办法》、《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》等。而国家层面出台文件用的，则是土地储备这个概念，很少用土地一级开发这一概念。

  土地一级开发和土地储备两者虽然叫法不同，但包括的详细的细节内容基本一致，在实际在做的工作中可以等同对待。

  为支持房地产去库存，中央政府鼓励棚改采取货币化方式安置，以消化市面积压库存量较大的商品房，而且近两年货币化安置效果良好。

  君不见，三四线城市虽然人口流失严重，但房价上涨却很离谱，顺便也解释了国开行2万亿棚改贷款得去向了。既然货币化安置，那么拆迁出来的净地，不需要建保障房了，可以直接交给政府了。

  这样可以分析得到的结论是：棚改，大部分到完成土地一级开发为止，很少涉及保障房建设，也是目前土地一级开发中最大的金融机会，没有之一。

  特色小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设，其最大的目的也不单单是使“生地”成为“熟地”，而是要与产业高质量发展、与项目开发结合在一起，因为产业的价值决定了特色小镇土地的价值。因此，在特色小镇建设领域，土地一级开发工作与项目的前期规划、项目建设、产业导入、产业运营等环节之间有密切联系，而且具备极高的关联程度。

  土地一级开发的主要内容有了筹措资金、办理规划和项目核准（立项）等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基本的建设并接受验收等。

  按时间类型分类：先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式 & 一级开发包含在二级开发之中的形式。

  按开发性质分类：存量一级开发：包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目。增量一级开发：包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体设计的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。

  土地是特色小镇建设的基础与保障，土地的一级开发对于小镇项目的建设落地与产业高质量发展具备极其重大作用。根据实施主体的不同，土地一级开发可分为土地储备机构自行开发或者企业通过招投标方式获得土地一级开发权两类开发模式。

  特色小镇土地一级开发工作与项目前期规划、项目建设以及后期产业导入、产业服务等环节之间有内在联系，关联度很高，因此，参与特色小镇一级土地开发建设的市场主体在开发过程中要仔细考量与政府的合作模式，既要遵循此类项目投融资、建设、运营环节紧密联系、相互运作的规律，又要确保参与程序规范合法。期间，各环节需要注意的几点如下：

  一：在招标底价中明确规定土地储备开发的预计总成本和利润，要求其不高于总成本的一定比例。

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